E-Rechnung Pflicht bei Ferienwohnung und Ferienhaus-Vermietung
Kurz & knapp: Anders als die langfristige Wohnraumvermietung ist die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern umsatzsteuerlich normalerweise keine steuerfreie Leistung, sondern eine steuerpflichtige Beherbergungsleistung. Vermieter von Ferienunterkünften sind daher regelbesteuerte Unternehmer, sofern sie nicht die Kleinunternehmerregelung nutzen – und für B2B-Buchungen, etwa über Firmenkunden oder Verwaltungsgesellschaften, kann die E-Rechnung Pflicht direkt greifen.
Warum Ferienwohnungen umsatzsteuerlich anders behandelt werden als normale Mietwohnungen
§4 Nr. 12 UStG befreit die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnraum grundsätzlich von der Umsatzsteuer. Diese Befreiung gilt für die klassische Dauervermietung an Mieter mit unbefristetem oder langfristigem Mietvertrag. Ausdrücklich ausgenommen von dieser Befreiung ist jedoch nach §4 Nr. 12 Satz 2 UStG die kurzfristige Beherbergung von Fremden, wie sie typischerweise bei Ferienwohnungen, Ferienhäusern und ähnlichen Unterkünften vorliegt. Der Gesetzgeber behandelt eine Buchung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, die üblicherweise wenige Tage bis wenige Wochen dauert, damit ähnlich wie eine Hotelübernachtung – als steuerpflichtige „Beherbergungsleistung“ mit reduziertem Steuersatz von 7 Prozent auf die reine Übernachtung. Diese Unterscheidung zur langfristigen Vermietung, die in einem separaten Beitrag zur E-Rechnung Pflicht für Vermieter behandelt wird, ist der entscheidende Ausgangspunkt für alle weiteren Überlegungen.
Bedeutet steuerpflichtig automatisch: E-Rechnung Pflicht?
Nicht automatisch, aber grundsätzlich ja, sofern eine B2B-Beziehung vorliegt. §14 UStG in der durch das Wachstumschancengesetz geänderten Fassung verpflichtet Unternehmer, bei Umsätzen an andere Unternehmen im Inland strukturierte elektronische Rechnungen nach EN 16931 – etwa als XRechnung oder ZUGFeRD – auszustellen. Die meisten Ferienwohnungs-Buchungen sind jedoch klassische B2C-Umsätze: Eine Privatperson bucht eine Woche Nordsee-Urlaub für die Familie. Für solche B2C-Buchungen besteht keine Pflicht zur Ausstellung einer E-Rechnung – hier reicht weiterhin eine normale Rechnung oder ein Beleg, oft ohnehin automatisch über die Buchungsplattform generiert. Relevant wird die E-Rechnung Pflicht erst, wenn der Rechnungsempfänger selbst Unternehmer ist.
Typische B2B-Fälle bei Ferienunterkünften
In der Praxis kommen B2B-Konstellationen bei Ferienwohnungen häufiger vor, als man zunächst annimmt. Dazu gehören: Firmenbuchungen, bei denen ein Unternehmen eine Ferienwohnung für Mitarbeiter-Incentives, Betriebsausflüge oder Projekteinsätze bucht und die Rechnung auf die Firma ausgestellt werden soll; Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltungs- oder Vermietungsagentur, die als Zwischenhändler zwischen Eigentümer und Endkunde auftritt; sowie Kooperationen mit Reiseveranstaltern oder Eventagenturen, die ganze Ferienhauscluster für Gruppenreisen buchen. In all diesen Fällen ist der Rechnungsempfänger ein Unternehmen, und sobald der Vermieter selbst regelbesteuert ist, greifen ab den gesetzlichen Stichtagen die vollen Anforderungen an das elektronische Rechnungsformat.
Praxisbeispiel: Ferienhaus Seeblick an der Ostsee
Frau Jansen vermietet ihr Ferienhaus „Seeblick“ in Grömitz über eine eigene Website sowie über Booking.com und erzielt daraus jährlich rund 34.000 Euro Umsatz bei durchschnittlich 140 Belegungstagen. Da sie über der Kleinunternehmergrenze von 25.000 Euro Vorjahresumsatz liegt, ist sie regelbesteuerte Unternehmerin und stellt für die Übernachtung 7 Prozent Umsatzsteuer, für Nebenleistungen wie Endreinigung oder Wellness-Extras 19 Prozent in Rechnung. Die meisten ihrer Gäste sind Privatpersonen, für die eine klassische PDF-Rechnung ausreicht. Im Juni 2026 bucht jedoch ein mittelständisches Unternehmen aus Hamburg das gesamte Haus für eine dreitägige Teamklausur und bittet um eine ordnungsgemäße Rechnung auf Firmenadresse. Sobald Frau Jansen ab 2027 beziehungsweise 2028 der Ausstellungspflicht unterliegt (abhängig von ihrem Vorjahresumsatz), muss sie für genau diese eine Buchung eine strukturierte E-Rechnung ausstellen – während sämtliche Privatkundenbuchungen weiterhin formlos abgerechnet werden dürfen.
Übersicht: B2C versus B2B bei Ferienunterkünften
| Konstellation | Steuerpflicht | E-Rechnung Pflicht? |
|---|---|---|
| Privatperson bucht Ferienwohnung für den Urlaub | Ja, 7% auf Übernachtung | Nein (B2C-Ausnahme) |
| Unternehmen bucht Ferienwohnung für Mitarbeiter | Ja | Ja, wenn Vermieter regelbesteuert ist |
| Vermietungsagentur als Zwischenhändler | Ja | Ja, im B2B-Verhältnis zur Agentur |
| Vermieter als Kleinunternehmer (§19 UStG) | Umsatzsteuerbefreit | Nein, Ausstellung nicht verpflichtend |
| Langfristige Wohnraumvermietung (zum Vergleich) | Steuerfrei (§4 Nr. 12 UStG) | Nein, da steuerbefreiter Umsatz |
Rolle von Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com
Eine häufige Unsicherheit betrifft die Rolle der Plattform selbst. Bucht ein Gast über Airbnb, tritt die Plattform in der Regel nur als Vermittler auf – der Beherbergungsvertrag kommt zwischen Gastgeber und Gast zustande, und der Gastgeber bleibt umsatzsteuerlich der leistende Unternehmer. Die von der Plattform bereitgestellte Buchungsbestätigung ersetzt keine ordnungsgemäße Rechnung im Sinne des §14 UStG. Anders sieht es aus, wenn die Plattform selbst als Vermietungsagentur mit eigenem Namen auftritt oder eine Verwaltungsgesellschaft zwischengeschaltet ist – dann kann eine zusätzliche B2B-Rechnungsbeziehung zwischen Eigentümer und Agentur entstehen, die unabhängig von der Endkundenrechnung eigenen Regeln unterliegt.
Kleinunternehmerregelung bei Ferienvermietung
Viele Betreiber einzelner Ferienwohnungen, insbesondere solche mit nur einer Immobilie und saisonaler Vermietung, bleiben unter den Schwellenwerten der Kleinunternehmerregelung nach §19 UStG: Vorjahresumsatz bis 25.000 Euro und laufender Umsatz bis 100.000 Euro. Wer diese Grenzen einhält, kann auf die Erhebung von Umsatzsteuer verzichten und ist damit auch nicht zur Ausstellung von E-Rechnungen verpflichtet – muss sie aber, wie alle Unternehmer seit dem 1.1.2025, empfangen können. Wichtig: Wer mehrere Ferienobjekte betreibt, muss die Umsätze aller Objekte für die Grenzwertprüfung zusammenrechnen.
Häufige Fehler bei der Einordnung
- Verwechslung mit der Dauervermietung: Viele Eigentümer übertragen die Steuerfreiheit ihrer normalen Mietwohnung fälschlich auf die Ferienwohnung.
- Ignorieren der B2B-Buchungen: Firmenbuchungen werden oft wie normale Gästebuchungen behandelt, obwohl eine ordnungsgemäße Rechnung nötig wäre.
- Fehlende Trennung von Übernachtung und Nebenleistungen: Endreinigung, Kurtaxe oder Wellnessangebote unterliegen teils abweichenden Steuersätzen und müssen separat ausgewiesen werden.
- Plattform-Beleg als Rechnungsersatz: Eine Buchungsbestätigung von Airbnb ersetzt keine ordnungsgemäße Unternehmerrechnung.
Edge Cases und Sonderfälle
Bei gemischter Nutzung – etwa wenn eine Wohnung teils dauerhaft, teils als Ferienwohnung vermietet wird – müssen die Umsätze steuerlich getrennt betrachtet werden. Auch bei Vermietung über eine gewerbliche Verwaltungsgesellschaft, die im eigenen Namen gegenüber Gästen auftritt, kann sich die Rechnungskette verändern: Dann rechnet die Gesellschaft gegenüber dem Gast ab und stellt dem Eigentümer eine eigene B2B-Rechnung für ihre Verwaltungsleistung, die ihrerseits der E-Rechnung Pflicht unterliegen kann. Wer über eine GmbH oder als Teil eines größeren Ferienpark-Betriebs vermietet, liegt in aller Regel deutlich über der Kleinunternehmergrenze und sollte die Umstellung auf E-Rechnungsfähige Buchhaltungssoftware frühzeitig einplanen.
Rechtsgrundlagen im Detail: Wachstumschancengesetz und die Ausnahmevorschriften
Die E-Rechnung Pflicht selbst wurde durch das Wachstumschancengesetz in §14 UStG verankert und definiert eine E-Rechnung als strukturierten elektronischen Datensatz im EN-16931-Format oder einem kompatiblen Format wie XRechnung oder ZUGFeRD, das eine automatisierte elektronische Weiterverarbeitung ermöglicht. Für Ferienwohnungs-Vermieter greifen daneben zwei weitere Vorschriften ineinander: §4 UStG mit seinem Katalog steuerbefreiter Umsätze, aus dem sich die Sonderstellung der kurzfristigen Beherbergung ergibt, sowie §19 UStG mit der Kleinunternehmerregelung, die für viele Einzelvermieter entscheidet, ob überhaupt eine Ausstellungspflicht entstehen kann. Wichtig ist außerdem die Kleinbetragsregelung: Rechnungen bis 250 Euro brutto – etwa für eine einzelne kurze Buchung mit geringem Wert – sind von der Pflicht zur Ausstellung einer vollständigen E-Rechnung ausgenommen, auch im B2B-Verhältnis. Bei mehrtägigen Aufenthalten oder gebuchten Gruppenreisen wird dieser Schwellenwert allerdings schnell überschritten.
Checkliste für Ferienwohnungs-Vermieter
- Prüfen Sie, ob Ihre Vermietung tatsächlich als kurzfristige Beherbergung gilt (üblicherweise unter sechs Monaten) und damit steuerpflichtig ist.
- Ermitteln Sie Ihren Vorjahresumsatz aus allen Ferienobjekten zusammen – liegt er über 25.000 Euro, entfällt die Kleinunternehmerregelung.
- Unterscheiden Sie klar zwischen B2C-Gästebuchungen und B2B-Buchungen durch Unternehmen, Agenturen oder Reiseveranstalter.
- Klären Sie bei Vermittlung über Plattformen oder Verwaltungsgesellschaften, wer rechtlich als leistender Unternehmer auftritt.
- Stellen Sie für B2B-Buchungen sicher, dass Sie ab den gesetzlichen Stichtagen E-Rechnungen im richtigen Format ausstellen können.
- Richten Sie eine GoBD-konforme Archivierung für mindestens acht Jahre ein, auch für empfangene E-Rechnungen von Lieferanten und Dienstleistern.
Abgrenzung zu anderen vermietungsnahen Themen
Wer neben der Ferienwohnung auch klassischen Wohnraum langfristig vermietet, sollte beide Geschäftsbereiche steuerlich strikt trennen, da für die Dauervermietung die Steuerbefreiung nach §4 Nr. 12 UStG und damit auch keine E-Rechnung Pflicht gilt, während die Ferienvermietung als eigener steuerpflichtiger Bereich zu behandeln ist. Auch die Kleinunternehmerregelung und die B2C-Ausnahme von der E-Rechnung Pflicht sind für Ferienwohnungs-Betreiber zentrale Bausteine, die in Kombination darüber entscheiden, wie oft die E-Rechnung Pflicht in der Praxis überhaupt zur Anwendung kommt. Wer unsicher ist, ob eine bestimmte Buchung als B2B oder B2C einzustufen ist, sollte im Zweifel die Rechnungsadresse und die Verwendung – privater Urlaub versus geschäftlicher Zweck – dokumentieren, um im Falle einer Prüfung die korrekte Einordnung nachweisen zu können.
Fazit
Ferienwohnungs-Vermieter sollten sich von der Grundregel „Vermietung ist steuerfrei“ nicht täuschen lassen – kurzfristige Beherbergung ist der ausdrückliche Ausnahmefall und in aller Regel steuerpflichtig. Für die weit überwiegende Zahl der Buchungen durch Privatpersonen ändert sich durch die E-Rechnung Pflicht praktisch nichts, da B2C-Umsätze ausgenommen bleiben. Sobald jedoch Unternehmen, Agenturen oder Reiseveranstalter als Rechnungsempfänger auftreten, sollten regelbesteuerte Vermieter rechtzeitig prüfen, ob sie zur Ausstellung strukturierter E-Rechnungen fähig sind.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich für jede Ferienwohnungsbuchung eine E-Rechnung ausstellen?
Nein. Nur Buchungen durch Unternehmen (B2B) fallen unter die E-Rechnung Pflicht, sofern Sie regelbesteuert sind. Buchungen durch Privatpersonen sind ausgenommen.
Gilt für Ferienwohnungen dieselbe Steuerbefreiung wie für normale Mietwohnungen?
Nein. §4 Nr. 12 UStG befreit nur die langfristige Vermietung. Kurzfristige Beherbergung, wie sie bei Ferienwohnungen typisch ist, ist von dieser Befreiung ausdrücklich ausgenommen.
Was passiert, wenn ich Kleinunternehmer bin und trotzdem eine Firmenbuchung erhalte?
Als Kleinunternehmer müssen Sie keine Umsatzsteuer ausweisen und sind auch nicht zur Ausstellung von E-Rechnungen verpflichtet – Sie müssen aber weiterhin in der Lage sein, elektronische Rechnungen zu empfangen.
Reicht die Buchungsbestätigung von Airbnb als Rechnung?
Nein. Eine Plattform-Buchungsbestätigung ersetzt keine ordnungsgemäße Rechnung nach §14 UStG. Für B2B-Buchungen müssen Vermieter selbst eine korrekte Rechnung beziehungsweise E-Rechnung ausstellen.
Ab wann muss ich als Vermieter einer Ferienwohnung E-Rechnungen ausstellen können?
Bei einem Vorjahresumsatz über 800.000 Euro gilt die Ausstellungspflicht ab 1.1.2027, für alle anderen regelbesteuerten Vermieter ab 1.1.2028. Die Empfangspflicht besteht bereits seit 1.1.2025.
Muss ich Kurtaxe und Endreinigung getrennt ausweisen?
Ja, für eine ordnungsgemäße Rechnung sollten Übernachtung (7%), Nebenleistungen wie Endreinigung (meist 19%) und durchlaufende Posten wie Kurtaxe klar getrennt ausgewiesen werden.
Was gilt, wenn ich mehrere Ferienwohnungen über eine Verwaltungsgesellschaft vermarkte?
Dann kann eine zusätzliche B2B-Rechnungsbeziehung zwischen Ihnen und der Verwaltungsgesellschaft entstehen, die unabhängig von der Endkundenrechnung eigenen Regeln und gegebenenfalls der E-Rechnung Pflicht unterliegt.
Zählt eine Ferienwohnung, die ich über Wohn-Genossenschaften oder Vereine an Mitglieder vermiete, auch als Beherbergung?
Entscheidend ist nicht die Rechtsform des Vermieters, sondern die Dauer und der Charakter der Nutzung. Kurzfristige, urlaubsähnliche Nutzung wird auch bei gemeinnützigen Trägern in der Regel als steuerpflichtige Beherbergungsleistung eingestuft, sofern kein besonderer Befreiungstatbestand greift.
